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旧房贷有望享受低利率,如何get大红利?_理财

2019-12-31  来源:  作者:通讯员

存量房是国民财富重要的组成部分,我国目前约有4亿人背负了28万亿的房贷。随着LPR的实施,以前的贷款也有机会享受低利率了。这么大的红利该如何享受呢?马上来跟站长了解具体细节吧

业主可自行选择贷款利率

众所周知,在2019年8月17日,也就是LPR(Loan Prime Rate,贷款基础利率)实施以前,房贷利率由基准利率+上下浮点数组成,利率基本是一成不变的,没有节约利息成本的希望。

在这里顺便科普一下什么是基准利率:

以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。具体而言,银行一年定期存款利率作为市场基准利率指标。日常生活中常听到的降息、加息,都是以这个基准利率为调整标准。

原来的利率制定方式是这样的:

贷款定价=官定基准利率*(1+上下浮倍数),就是各大银行根据基准利率上下浮动,这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。

而按照央行的新规定,LPR实施以前使用房贷的朋友们可以自主选择利率标准了!

LPR出台以前,房贷利率是每年的1月1日,根据前一年最后的利率标准,来确定下一年的利率。但自2020年3月1日开始,你就可以和你的房屋贷款银行协商了,确定是否要将固定利率转为LPR利率。如果你不想选择LPR利率,而是选择固定利率,那么利率就以原贷款合同最近一次的房贷利率为准。

那么,新政后的利率如何制定呢?站长简单说一下:

LPR=平均值(18家银行的“MLF+点”)

贷款定价=LPR*(1+上下浮动倍数)

18家银行按中期借贷便利利率(MLF)加点形成的方式,向全国银行间同业拆借中心报价。

所以,银行在制定贷款利率的时候,可以根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在LPR基础上自由浮动。

在这里要强调一下,最新的LPR房贷利率标准是LPR利率+上下浮点,LPR利率是央行规定的,上下浮点是你可以和银行自行协商的。

为方便站友理解旧贷款实行LPR利率的标准,给大家举个例子。

比如商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余还款期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

也就是说,如果你确定2020年把贷款利率换为LPR,2020年还贷款金额不变,但从2021年开始,实际还款金额就和LPR正式接轨了,实际还款利息有可能变少。

因为和银行重签贷款合同只有一次转换机会,所以到底要不要“换锚”,一定要慎重,选择的截至时间是2020年8月31日。

如何选择贷款利率?

究竟作何选择,得因人而异,因为不同城市、不同银行的利率都不同,得看自己适合哪种情况。

如果你此前贷款利息比较低,比如说在基准利率上有打折,可以分析一下,哪个利率低就选哪个。

如果你赶上了利率打8折时上车,那利息可是比基准的少还20%。如果有人在75折上了车,那利率简直堪比公积金。这样的情况,自然是按以前的房贷利率比较划算,甚至可以选择一直不变,基准利率上浮下调都和你木有关系。

如果你是最近两年贷款的,贷款利息比较高,那么适宜采用LPR,可以享受房贷利率下行的红利。虽然就近期的利率看,目前央行公布的最新5年期以上LPR为4.80%,相比10月的4.85%仅下降5个基点,贷款100万,月供只少30块,但目光得长远,未来1到2年内,LPR大概率还是会继续下调,现在虽然只是少个30块,在利率下行的趋势下,未来房贷减轻的可不仅仅是30块。

就目前的形式看,新贷款人选择LPR为定价基准加点的方案,可能是更加稳妥且主流的方案。

为了方便理解,站长再给大家举个例子。比如2014年5月2日买的房,当时房贷利率是5.5%,折扣为95折。

而2015年、2016年房贷基准利率变化,所以不能按照以前的5.5%计算,而是以2016年的4.9%计算;LPR12月为4.8%。

加点数值=最近执行的利率水平-最新发布的LPR

即4.9%*95%-4.8%=-0.15%

如果你在2020年5月1日转换贷款利率为LPR,2021年的利率计算方式为:

2021年5月1日,假设该月份执行的LPR(期限一致)为4.75%,则该次重定价后利率为:

4.75%+(-0.15%)加点数值=4.6%

(该案例仅供参考,不作为参阅标准)

LPR下行空间较大

经常看新闻的人应该知道,今年不光房企倒闭多,其他行业裁员的新闻也层出不穷,经济下行压力可见一斑。大家要记住,经济一般的时候,社会更需求低利率。因为低利率能够刺激借贷,最终达到刺激经济的效果。

所以,对于购房者来说,大可不用担心未来利率上调增加自己的月供压力,也不用因为月供只少个几十块而灰心,目光应该放长远点。

因为2019年高层工作会议已经提出货币政策要“保持流动性合理充裕”,降低社会融资成本,增强货币政策的灵活性。而目前M2增速逐步进入季节性宽松周期。再结合近期高层的表态、对春节前流动性缺口的评估以及对2020年一季度资金需求的判断,最早春节前将有望降准,推动实体经济融资成本下降。

在货币金融环境有进一步宽松的预测情况下,无论LPR还是房贷、商业贷,明年都仍有进一步走低的可能。最终惠及所有贷款置业消费者。

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